万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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